Thuê và cho thuê nhà là một giao dịch phổ biến tại các thành phố lớn nhưng nhiều người không rõ các quy định pháp lý trong lĩnh vực này. Trong chương trình “Ba phút cùng luật sư” của báo Dân trí hôm nay, luật sư Nguyễn Đức Chánh, cộng tác viên Thư Viện Pháp Luật, sẽ tư vấn rõ về hợp đồng thuê nhà.

Thưa luật sư, một bạn đọc hỏi là: “Tôi vừa thuê một căn nhà với thời hạn 2 năm. Nhưng hai bên không ra công chứng mà chỉ ký giấy tay với nhau. Vậy hợp đồng thuê nhà ở này có đúng với pháp luật không?”

Theo Điều 492, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở lại quy định đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014 có giá trị pháp lý ngang nhau. Nhưng Luật nhà ở 2014 được ban hành sau nên sẽ có giá trị thi hành và điều chỉnh quy định về hình thức của hợp đồng thuê nhà.

Như vậy, đối với trường hợp các hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết từ ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực (từ ngày 1/7/2015) không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Nếu thuê nhà với giá trị lớn, người đi thuê nên cẩn trọng tìm hiểu pháp lý của ngôi nhà và quyền của người cho thuê đối với ngôi nhà (Ảnh Batdongsan.nnn.vn)

Vậy không công chứng thì có rủi ro gì không? Bạn đọc này có cần nhờ người làm chứng ký vào hợp đồng thuê nhà không, thưa luật sư?

Mặc dù pháp luật hiện hành quy định hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nhưng các bên giao kết hợp đồng cũng cần xem xét kỹ việc có cần thiết phải công chứng hợp đồng hay không, nhất là hợp đồng có giá trị cao. Cũng cần kiểm tra tính pháp lý của căn nhà như có thuế chấp, ngăn chặn gì hay không?

Trường hợp các bên giao kết hợp đồng cho thuê nhà ở không có nhu cầu công chứng, chứng thực, có nhờ người làm chứng hay không nhờ người làm chứng thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý, nếu hợp đồng đó được tuân thủ đúng quy định về nội dung và hình thức theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.

Nếu không công chứng hay chứng thực thì làm sao để biết người cho thuê có thẩm quyền trong việc ký hợp đồng, thưa luật sư?

Trong trường hợp này thì bên thuê cần yêu cầu bên cho thuê xem giấy tờ nhà, đất để xác định chủ quyền của họ. Nếu họ không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thì yêu cầu họ cung cấp giấy hoặc hợp đồng ủy quyền để xem nội dung ủy quyền có cho phép người sẽ ký hợp đồng có quyền giao kết hợp đồng thuê nhà không? Phạm vi và thời hạn ủy quyền...

Vâng, xin cảm ơn luật sư và Thư Viện Pháp Luật đã hỗ trợ thực hiện chương trình này!

Bài viết của Tùng Nguyên - Phạm Nguyễn - Ngọc Tiến (Báo Dân Trí)